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住宅売却時の税金の算出方法

住宅売却時の税金の算出方法は以下のようになります。

まずは譲渡所得を出します。譲渡所得がある場合に課税されるからです。

譲渡所得 = 売却価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除

譲渡所得が生じるというのは、家や土地、マンションなどの不動産を売却し、購入時よりも高い金額で売れることにより利益が出たということ。税金がどうなるかを心配する方が多いのですが、大ざっぱに言うなら、住宅を売却して税金がかかるケースのほうが少ないのです。

その理由は、長期的にはバブル崩壊後の長い意味での下落傾向により、購入時の取得費よりも高い売却価格で売れるケースが少ないからです。そこに特別控除の3000万円の枠を使うと、譲渡所得はかなりのケースにおいてプラスにはなりません。


算出方法に話を戻しますが、この譲渡所得があると仮定してその譲渡所得に対して、所有期間が5年以下であったか、5年を超えていたかで税金の率が変わってきます。

短期譲渡所得の場合:売却益の39%(所得税30%+住民税9%)
 ↑ 所有期間が5年以下の場合

長期譲渡所得の場合:売却益の20%(所得税15%+住民税5%)
 ↑ 所有期間が5年を超す場合

ただし5年というのは売れたその日まるまるの期間ではありません。売却された年の1月1日現在での所有期間が5年を超しているか否かによります。実例として所有期間を計算すると5年を超していても、その年の1月1日の時点で5年に満たないから短期譲渡の扱いというケースはあります。