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住宅売却時の税金と確定申告

住宅売却時の税金と確定申告との関係について。

まずは住宅を売却して利益(譲渡益)が出たら、課税の対象になってきますが、現状としては、諸費用を引き、さらに住宅を取得したときの価格を引くと、意外にも譲渡所得を得るケースのほうが少ないのです。

譲渡所得の出し方は以下の式になります。

 譲渡所得 = 売却価格ー取得費ー譲渡費用ー特別控除

ここで、細かい点をいうと、取得費には家を購入した金額だけでなく、登記の費用や仲介手数料も含まれます。譲渡費用にも手放したときの諸費用が含まれます。ですから意外とプラスにならない、つまり譲渡所得は生じにくいのです。さらに、特別控除の3000万円の枠も含めると、譲渡所得が出て課税の対象になることのほうが少ないのが現状。つまり大ざっぱにいうと、住宅や土地を売却して税金を払うことについては、あまり心配する必要はありません。




ところで確定申告の話ですが、確定申告は原則2月16日から3月15日で、土日との重なりで微妙に異なる場合があります。この時期に確定申告を忘れないようにしましょう。課税される方がすくないと書きましたが、譲渡所得が発生しないなら、確定申告は必要ないかというと、そんなことはありません。

確定申告することで、所得税還付の特例を受けることができますから、確定申告はするものだと思っておいた方が間違いありません。

確定申告することで戻ってくるのは譲渡損失の繰越控除制度と呼ばれる仕組みがあるからです。譲渡損失の繰越控除制度とは、家を買い換えることで赤字になる部分を、その年の所得だけで一気に控除しきれないときに、その後3年間にわたって譲渡損失を計上できるということ。

ただしこの制度にも条件があります。家を売却して3年以内に新しい家を買うこと。さらにその新居の住宅ローンが残っていることなど、細かいのでくわしい制約は専門家の知恵を借りましょう。