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住宅売却の損失と特例

住宅売却で損失が出るケースが多いとご案内しました。(住宅売却で損失は避けられない?

そこで、出てしまった損失をなんとか取り戻せないかと考えるわけですが、その損失を他の所得から差し引ける特例があります。

特例の中身としては、まず譲渡損失については、給与所得などの他の所得との損益通算が可能ということ。そして翌年以後3年以内の各年分の総所得金額の計算において、譲渡損失を一定の方法によって繰越控除することが可能ということ。

これでは漠然としていますが具体的には・・・

5年を超えて保有する居住用財産を売却したときに、住宅ローンが残っていてなおかつ売却損が出た場合、この売却損を一定の限度でその年の他の所得から差し引くことができます。

さらにその年に差し引きしきれなかった金額についても、その次の年以降の3年間に繰り越して控除できるという制度です。(特定居住用財産の場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例


譲渡損失は出たけれど、その他の所得のほうが多い場合は、単年度で損益通算します。
譲渡損失がその他の所得よりも上回る場合には、翌年以降の3年間に繰り越し控除ができます。




ちなみに、複数の特定の所得の損失が出たときに損失の赤字額を、一定の順序に従って他の所得の黒字部分(利益)から差し引きすることを損益通算といい、また、通算し切れなかった額を翌年以降に繰り越して計算することを繰越控除といいます。

ただしこの特例が適用されるためには細かい条件があります。たとえば譲渡する年の1月1日において所有期間が5年を超える住居であるこなど。あるいは、譲渡した年の前年または前々年において行った資産の譲渡について他の特例の適用を受けている場合に重複して受けることはできません。

なお以上は「家を売る」という前提での解釈ですが、家を買い換えるという場合はまた、詳細において差異があります。