住宅を売却する時に知っておくべき実用的な基礎知識まとめ

この記事では、住宅を売却する時に知っておくべき基礎知識をご紹介します。不動産の売却時に必要な全体像をしっかりとまとめていますので、参考になさってください♪

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住宅売却のコツ全まとめ

はじめに

一般的に、住宅を売却することはそう多くあることではありませんので、何から手を付ければよいか分からない!と言う方も多いでしょう。一戸建てやマンションなどを「購入」することはあっても、「売却」となると近くの知人にアドバイスを求めても経験したことが無い人ばかり、ということもあるでしょう。

実際、住宅は購入するよりも売却する時の方が色々と大変・・・という声も上がっています。というのも、実際に売れるかどうかわからないからでしょう。特に不動産を売却するための全体像が見えていなかったり、早く売らないといけない!!と焦っている人にとっては、必要以上の不安感に襲われてしまう人もいます。

そうならないように、この記事では、住宅を売却する時に最低限身に着けておきたい基礎知識をまとめて紹介したいと思います!少し長くなっていますが、どれも必要なことですので全体を確認してみてくださいね。知っている内容は飛ばしながらで構いません♪

住宅を売るときの流れ

住宅を売る場合はまずは計画を立てましょう。計画と言ってもいつ売れるか分からないので、この段階では「希望」と言った方が適切かもしれません。具体的なスケジューリングは不動産会社とともに作っていくことになりますので、「希望」を持っていると話がスムーズに進みます。

・いつまでに売りたいか?
・最低いくらで売りたいか?
・売ってしまった後の新居はどうするか?

などなど、計画(希望)を考えておきましょう。その後は、以下のような流れになります。


■不動産を売るときの流れ
相場を知るために、不動産業者にいくらで売れそうか査定してもらう

不動産業者と売買の仲介契約を結ぶ

不動産業者がその物件のPRを行い、購入希望者にその物件を進める

購入希望者が、実際に部屋の中や周辺環境をチェックする

購入希望者が、購入を決意。売買契約を交わす。物件の所有権も移転する。

物件を引き渡し

不動産会社に手数料を支払う

基本的には上記のような流れです。このほかにも、通常の引越しと同じように住所変更などは当然必要ですし、売却金額を住宅ローン返済に充てる手続きや、保険、車関係、などの各種手続きも必要になってきます。まあ、やることは色々ありますが、「住宅を売却する」という点に絞って言えば上記ような感じになります。

 

簡単♪売却相場の調べ方

その後、実際にどれくらいで売れるのか?相場はいくらなのか?ということを知るために、不動産会社に住宅を査定してもらい、不動産価値を調べてもらいます。査定には、簡易査定と訪問査定という2種類があります。

簡易査定 ・・間取りや築年数、などデータから相場を査定する方法
訪問査定 ・・簡易査定時の条件に加え、実際の住環境、部屋の使用具合から売却額を査定する方法

現在では、インターネットが普及しているので、複数の不動産会社にネットを使って簡易査定をしてもらい、その中から数社の不動産を選び訪問査定してもらう、という流れが一番効率的なようです。

例えば、不動産の一括査定サイトを利用すると、一度物件登録してしまえば複数の不動産業者に査定依頼を一括送信することができるので、時間や労力をかけなくて済みます。昔は、一社一社歩いて回って住宅の査定をしてもらってましたからね。便利な社会です^^

■コラム:おすすめの一括査定サイト

不動産の一括査定サイトが人気の秘密は、ユーザーが無料で使える点などはもちろん、やはり労力がかからないからでしょう。人気過ぎて現在では、私が把握しているだけでも10社以上もの一括査定サイトがあります。その中でも特に人気のサイトを3つ挙げるとしたら、イエウール、オウチーノ、イエイの3社でしょう。

イエウール・・登録している不動産業者は1200社以上と業界最大規模。使い勝手も良く、最もおすすめ。

オウチーノ・・テレビCMで有名。知名度は最も高いはず。こちらもおすすめ。

イエイ・・業界の先駆け的存在。実績豊富で信頼できるサイト。

これらの一括査定サイトなどを使って、およその売却額を査定してもらった後は信頼できる不動産業者と「媒介契約」を結ぶ必要があります。この媒介契約についてもきちんとした知識を持っておかないと大変なので概要を見ていきましょう。

住宅売却時の仲介契約入門

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住宅を売る際、普通の場合は、不動産会社と媒介契約を結ぶことが多いです。「媒介契約」とは、不動産屋さんが売り主と買い主の間に入ってもらい売買契約の仲介をしてくれる、という契約です。具体的には、その住宅が売りに出されていることを世に知らしめ、希望者がいた場合には物件について説明するPR活動や、購入する際の料金説明や住環境の紹介などから、購入後に売買契約や所有権の移転などの手続きを行ってくれるわけです。媒介契約には大きく分けて3種類あります。

 

 ■不動産売却の契約体系

専属専任媒介契約 ・・媒介を頼める不動産会社は1社のみ。自分で買主を探してきた場合でもその会社を通して契約する(要は、仲介手数料が発生する)。

専任媒介契約 ・・媒介を頼める不動産会社が1社のみである点は↑と一緒。ただ、自分で買主を探してきた場合は、その不動産会社を通す必要はない(仲介手数料は発生しない)。

一般媒介契約 ・・複数の会社に媒介を頼める。自分で買主を探してきた場合も、それらの不動産会社を通す必要はない。

一見すると、一般媒介契約によって複数の会社と契約したほうが多くの人の目に触れることになって売れやすいのではないか?と考えがちです。ただ、不動産会社の立場からすると、自社以外の会社も進めている物件なので、他社経由で決まる可能性があるから自社では特におすすめしたりしない、という事にもなり得るのです。不動産会社の収益は、売買が成立した後の成功報酬(仲介手数料)のみです。自社経由で買主が申し込んでくれないと意味がないため、一般媒介契約の物件はしっかりとPRしてくれないという事にもなり得るのです。

一方で、専属専任媒介契約や専任媒介契約の場合は、一社のみに任されているので、不動産会社にとって他社にとられるリスクはありません。腰を据えてしっかりと買主を探すことができるわけです。また、一社のみに任せることは、その一社がもし怠慢な会社だったら、住宅の売り主にとって不利益になるので、宅建業法で「一社のみに任されるんだからしっかりと仕事をしなさいよ」という法的義務も負うことになるのです。また3か月以上の期間では契約ができないため、永遠にその一社と付き合わないといけないというわけではありません。

恋愛みたいなもんですよね。複数の異性と付き合ってるような状況の場合、本当に自分の事が好きなの??と思われてしまいますが、一人の異性のみと付き合っていたら、あなたのために頑張る!ってなりますからね。そんなイメージです。

では、実際にどっちが良いのか?というと、一般的に、人気物件で条件が良い住居の場合は一般媒介契約が良いと言われています。人気ですぐに買主が見つかるであろうことが推測できるので、たとえ他社に取られてしまうリスクがあったとしても、自社で頑張ってみよう!という気持ちになるわけです。

一方で、不人気物件でなかなか決まりにくそうな住居の場合は、一般媒介契約では結果を残せないと思います。不人気でなかなか売れづらいのにもかかわらず、他社に取られてしまう可能性がある案件なので、わざわざ人に勧めたりはしないのです。こういう場合は、専属専任媒介契約か専任媒介契約が良いでしょう。不人気物件であったとしても、魅力ポイントや妥協点を見出してくれてしっかりとお客さんに説明するなどして買主を探してきます。

人気物件なら一般媒介、不人気物件なら専属専任媒介または専任媒介、という考えで良いでしょう。

仲介(媒介)ではなく、買取という契約もある

中には、仲介をせず、不動産会社がその物件を購入したい!といってくる場合もあります。仲介(媒介)の時は、不動産会社が新しく買主を探してくる契約で、買い手が現れるまでずっと待っておく必要があります。

一方で、買取の場合には不動産会社があなたの物件を購入するわけです。不動産会社側か見ると、人の住宅を自社が買い取っているわけですから、「仲介」ではなく「不動産の買取」と呼ばれています。ブックオフなどリサイクルショップや金券ショップなどと同じです。商品を買い取るわけです。

買い取った後どうするのか?というと、それはブックオフなどリサイクルショップと同じで、転売するわけです。そのまま転売できないようでしたら、不動産会社がリフォームしたり、がらりと雰囲気を変えたり(リノベーション)して、新しく売り込むわけです。

買取の場合は、不動産会社に売ればよいのですぐに契約が決まる、すぐにお金が入ってくる、などのメリットがある一方で、デメリットは仲介の場合よりも売却金額が安くなる、というケースが多い点でしょう。一刻も早く売りたい場合は不動産会社に買い取ってもらうと良いですし、じっくり待ってでも高く売りたいという場合は仲介契約を結ぶと良いでしょう。中には、仲介契約で買主を募ってみてそれでも誰も希望者が現れない場合は最終的には不動産会社が買い取る、といった契約も有りえます。

住宅売却時の手数料・税金などまとめ

住宅を売却する時にかかる費用ですが、大きいものでいうと、仲介手数料です。その他に印紙代が数千円~数万円かかってきます。

仲介手数料の上限は法律で決まってあります。

仲介手数料の上限: 「売買価格×3%」 + 「6万円」 + 「消費税」

「この手数料は法律で決まってる金額なんですよ~」という不動産屋さんがいますが、正確に言うと、「上限」が決まっているだけなので、これより安くすることも有りなのです。交渉によっては仲介手数料を下げることもできますので、自信がある方はトライしてみてください。そう簡単にはいかないですが。。。

さいごに

やはり、住居を売却しようと考えた時の最大のポイントは、いかに優良な不動産業者、優秀な営業マンと会うことができるかどうか?という点です。前述した不動産一括査定サイトを利用してもいいですし、近所で評判の不動産会社に聞いてみるのも良いでしょう。まずは複数の業者に簡易査定をしてもらって、実際に話し合いながら契約先を決めてみると良いでしょう。

■おすすめの一括査定サイト

イエウール・・登録している不動産業者は1200社以上と業界最大規模。使い勝手も良く、最もおすすめ。

オウチーノ・・テレビCMで有名。知名度は最も高いはず。こちらもおすすめ。

イエイ・・業界の先駆け的存在。実績豊富で信頼できるサイト。